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            ZAKER新闻 09-10

            平安地产,能不能保平安?

            作者|肖邦

            排版|佘宇翔

            8 月 31 日,中国平安股价首次击穿 50 元,跌至 49.9 元。

            这是中国平安自 2019 年 1 月以来的股价最低点。在股价持续低迷的大背景下,中国平安开始启动不少于 50 亿元,不超过 100 亿元的股票回购计划,以便于稳定市场情绪。

            自 8 月 27 日起,至 9 月 3 日,6 个交易日期间,中国平安累计耗资 28 亿,完成 5490 万股回购。同时,平安高管团队也亲自入场,自掏资金,购买平安 A 股的股票。

            中国平安董事长马明哲就分别在 9 月 3 日、9 月 7 日两天,耗资 414.31 万元,增持 8 万股,总持有中国平安 188.32 万股。

            谢永林、孙建一、顾立基、蔡方方、胡建峰等平安高管也共同增持平安股票,合计增持股票超 21.68 万股,耗资超过 1120 万元。

            在回购计划的参与下,中国平安股价实现微增,重回 50 元以上。截至今天收盘,中国平安股价达到 51.71 元。

            中国平安能触底反弹吗?

            在《谁是中国房地产的金主爸爸》一文中,我就已经提到,中国平安乃是中国房地产行业中最大的隐秘金主。只是中国平安不喜欢做 " 一房东 ",更喜欢做 " 二房东 "。

            在碧桂园,中国金茂、融创、旭辉控股等中国头部房企的股权结构中,中国平安都把持着第二大股东的席位。

            此外,绿地、保利、华润、绿城、新加坡凯德、香港九龙仓等房地产企业,中国平安也都持有数额不等的股权。中国平安不仅直接持股中国房地产企业,还以联合经营的模式,在全国拿下了上百宗地块。

            中国平安之所以能够迅速壮大,其中一个重要驱动力,就来源于高速增长的中国房地产。

            这种跟中国房地产深度捆绑的投资模式,让中国平安尝到了甜头,也栽了个大跟头。

            中国平安豪掷 540 亿,拿下华夏幸福第一大股东席位。但在中央 " 三道红线 " 政策下,华夏幸福却暴雷了?;男腋5谋├兹弥泄桨仓苯蛹铺峒踔?359 亿,损失惨重。

            在中国房地产行业被拉响警铃后,也迅速牵连到投资者对中国平安的看空。

            中国平安股价持续下跌,不断击穿底价,一个关键因素就是中国房地产行业进入整顿洗牌期,业绩增长承压,风险增大。

            中国平安作为一个保险集团,在对外投资方面,追求的并不是最高收益率,而是长期稳定的收益率。

            为了实现这一目标,长期以来,中国平安都是以投资债券为主。债券投资占中国平安对外投资的 49.6%,约 1.88 万亿。其中,政府债就高达 1.68 万亿。

            债券投资是中国平安维持稳健经营,寻求长期回报的最大压舱石。

            但在债券之外,中国平安最广为人知的就是房地产投资。虽然地产投资在中国平安的总投资结构中,占比不高,但地产投资中埋伏的雷,却是风险极大。

            仅华夏幸福爆的雷,就让中国平安在 2021 年中报中,一次性影响归母净利润减少 208 亿,同比降低 15.55%。

            时至今日,调控下的中国房地产已经进入下半场,中国平安在房地产投资中的隐藏性风险是否充分释放?我们还是要从中国平安重金投注的头部房企身上去寻找答案。

            第一家,碧桂园。

            碧桂园 2021 年中报显示,2021 年上半年,碧桂园收入为 2,349.3 亿元,同比增长 27%,净利润为 224.2 亿元,同比增长 2.3%。

            第二家,融创

            融创 2021 年中报显示,上半年,融创营业收入同比增长 23.9% 至 958.2 亿元,毛利 199.8 亿元同比增长 12.5%,归母净利润 119.9 亿元,同比增长 9.4%。

            第三家,旭辉控股

            旭辉控股 2021 年中报显示,上半年,实现营业收入 363.7 亿元,同比增长 58%;净利润 53.6 亿元,同比增长 13%。

            第四家,中国金茂

            中国金茂 2021 年中报显示,上半年,中国金茂营业收入 284.56 亿元,较去年同期增长 135%,同时其回款率高达 94%,回款绝对值达到 1229 亿元的同期历史峰值,归母净利润同比上升 14% 达到 43 亿元 。

            以上四家头部房企,中国平安都是其第二大股东。同时,从头部房企的经营状况,可以看出 " 房住不炒 " 的严控政策下,中国房地产行业的发展状况。

            从上述四家房企在 2021 年的中报业绩来看,他们都实现了营收和利润的双增长。这表明,中国平安在房地产领域的投资,总体上仍然是稳健可控的,仍然能够带来权益性收入的增长。

            事实上," 三道红线 " 所引发的债务?;?,仅限于极少数房企。中国平安也只踩了华夏幸福这一个雷。绝大部分中国房地产企业在业绩上都取得了营收和利润的双增长,包括保利、华润、绿地、绿城等中国平安参与股权和债权投资的大型房企。

            中国平安所投的房企集中在头部领域,而头部房企的抗风险能力也要强得多。

            从 2021 年中报来看,中国头部房企已经迈过了最艰难的时刻,重新回归到增长的正向曲线之中。

            而且,在 " 房住不炒 " 的严格调控之下,中国头部房企仍然取得了不俗的增长。这更证明了,中国房企已经具备在未来持续的严格政策调控中,保持增长的经营能力。

            经过这一轮房地产调控,中国房企的 " 杠杆率 " 和 " 负债率 " 都将大幅降低。在未来,中国房企的经营将更加稳健和安全。

            对中国平安而言,这就意味着稳健而长期的权益性收入。

            但是,有一个值得关注的数据是,这些头部房企的利润率都有所下滑。利润的增长不是来源于房价增长,而是来源于销售面积的提升,总体房价出现下滑。

            房地产的高利润时代,已经结束了。未来,房企将很难再带给平安集团超额的投资收益,细水长流才是常态。

            房企未来的利润增长点,不在于房子销售,而在于高质量的物业服务。

            万达董事长王健林曾说过:" 中国城镇化率逼近于 70%,房企将进入存量竞争时代。" 正是基于这个逻辑,王健林坚决了甩卖掉了商业住宅业务,全面转型万达商管服务。

            深入投资房地产的中国平安,也意识到了这一点。相比于房企股权投资,商业不动产投资更符合险资对收益的长期性和稳健性要求。

            中国平安在近些年投资了大量的租赁型商业大厦,如凯德集团旗下的 6 个来福士广场、北京丽泽商务区 D-03、D-04 不动产和平安香港总部大楼。

            在中国平安 2021 年中报中显示,中国平安持有投资性物业资产账面价值为 666.17 亿。但实际上,中国平安集团旗下的平安不动产,截至 2020 年期末,总资产规模就超过了 1000 亿。

            在政府集中供地政策下,依托于 " 拿地卖楼 " 的房地产商业模式,将受到极大限制。但是地产商业服务经营,则是一桩长久获利的生意。

            这些物业型商业地产,将给平安带来持续的租金收入。此外,中国平安还持有一万套长租公寓。相比于房企股权投资,这些物业型不动产的投资,要更加稳健,收益也更加持久。

            在未来的房地产投资规划中,中国平安也将更加偏向于物业型地产投资,来减少房企股权投资的风险。

            中国房地产行业进入下半场,依托于 " 拿地卖楼 " 的野蛮扩张模式,渐渐走向行业天花板。在中国房地产的下半场,房企之间比拼的不再是 " 拿地卖楼 ",而是地产类商业服务。

            谁能提供更优质的商业服务,谁才能获得更持久的经营利润。

            在国家严格调控之下,中国房企业绩在艰难转型中," 去杠杆 "、" 降负债 "、" 去泡沫 ",取得显著成效,发展趋势总体向好。

            平安地产,未来仍将成为中国平安业绩增长的一个稳健驱动力。

            ZAKER 新闻出品

            文 / 肖邦

            联系微信:chimi111111

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