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            ZAKER房产 09-14

            上海二轮土拍竞价规则有变,引入价格“随机值”增加拿地随机性

            9 月 13 日晚间,上海终于公布第二批集中供地详细公告。根据统计,上海第二轮土拍共有 48 幅地块参拍,其中商品住宅地块有 27 幅,分布在 11 个区,总起始价约 574 亿。另外还有 7 幅租赁用地和 14 幅征收安置房地块。

            房地联动仍是限价主轴

            相比第一次供地,上海的第二轮土拍供应量略微减少了 4 幅。在商品住宅的分布区域上,上海市区共有 4 幅,包含杨浦 2 幅、徐汇 2 幅。宝山、青浦和临港维持了高供应量,是两次集中供地中的 " 产地大户 "。

            在地价上,第二批与第一批同区域地块基本类似。

            这次房地联动价超 10 万的有 3 块,分别为徐汇区漕河泾街道 197a-09,197b-01,196e-03,196e-04 地块、徐汇区康健街道 S031002 单元 N08-14 地块与杨浦区江浦社区 D-05 地块(江浦街道 162 街坊),其中联动价最高的为徐汇区漕河泾街道地块,为 11.4 万元 / 平方米。

            此外,徐汇康健 10.2 万、青浦徐泾 6 万、嘉定江桥 5.75 万、临港 3.3 万。第二批中房地联动价最低的是金山区枫泾镇 JSFJ0101 单元 08-01 地块,为 2.52 万元 / 平方米。

            本次集中出让的商品宅地,一次书面报价最高价格相较起始价基本均位于 1.1 倍左右。

            竞价打补丁,拍地引入 " 随机值 "

            值得注意的是,和广州限制马甲、限制溢价、限制销售对象、竞价竞自持和严查房企买地资金来源的竞价规则不完全一样。上海在土拍规则中,采用的是招标挂牌复合式出让,举牌竞价结合一次书面报价,但最重要的是,其对现场一次性报价的规则细节方面作出了最新调整。

            根据文件公告显示,具体变化为:当竞价进入一次书面报价阶段,一旦有竞买人报价相同(无论该报价最终是否有效),将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数 " 随机值 "。书面报价环节仅新增一个随机值,随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值(有三个及以上有效报价的," 随机值 " 纳入平均价计算),未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

            文件表述不仅拗口,还艰深晦涩,其计算方式也堪称 " 史上最难数学题 "。

            其实简单点说就是,当开发商举牌竞价入围到一次书面报价时,不能出现相同报价,若有人出价相同,则后一个另出价相同报价的人将会取消原有书面报价,竞价系统重新随机分配给一个价格。

            而后系统根据所有有效报价(包括随机值)计算出算术平均值。平均值与各方的报价价差的绝对值由小到大确定中标人选和顺位情况。也就是说,如果平均价是 1439.8 万,与 A 报价价差是 39.8 万,与 B 的价差是 60.2 万,那么则 A 中标地块。

            如果竞价双方与平均价的价差相同,则报低价者中标。

            简而言之,第一批中竞价达成的出价规律将被打破,拿地随机性将进一步增强。

            易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,根据过去的规则,各竞买人通过书面报价,最接近平均值的获得土地。但类似政策有一些瑕疵,比如说,部分房企揣摩了这个平均值的大小,使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而现在增加了平均值,类似 " 揣摩 " 的做法就没意义,拿地有一定的随机性,反过来增加了书面报价过程中拿地的公平性。

            随机值措施的落地,意味着,上海第二轮土拍战况将更加不可捉摸。

            出品 / ZAKER 房产

            编辑 / 临川

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