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          ZAKER房产 10-12

          北京 26 宗地块被连夜叫停,迄今全国已流拍 600 多宗

          10 月 11 日,北京第二轮集中供地报名结束,房企参与情况低于市场预期,仅 16 宗地块有企业报名。据统计,北京第二批供地共放出 43 宗地块,除了 1 宗地块已采用招标方式出让外,余下的 26 宗地无人问津。

          当天晚上,北京市规自委连夜发通知,将 26 宗地块延期出让。

          规自委连夜公告延期出让通知

          根据规自委官方公告,延长这 26 宗国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间(详见下表),具体竞买申请截止时间、挂牌竞价截止时间等与下一批次商品住宅用地集中供应项目保持一致。

          信息来源:北京市规划和自然资源委员会

          也就是说,这 26 宗地块将在下一批集中供地中出让,依然遵循了集中供地、集中出让的原则。

          预计在延长期内,北京市将会根据市场实际情况和调控要求,优化这些地块的出让条件。以实现精准供地,落实坚持 " 房住不炒 " 要求,以更好地实现稳地价、稳房价、稳预期工作目标,促进房地产市场平稳健康发展。

          全国土地流拍 612 宗

          放眼近 3 个月的全国土拍市场," 流拍 " 已成为今年下半年以来的关键词。

          据不完全统计,自 6 月开始以来,全国住宅用地流拍地块已有 612 宗,其中一线城市流拍 99 宗,三、四线城市流拍达到 513 宗。总体来看,流拍土地以三四线城市为主。

          但热点一二线城市像天津、青岛、成都、温州、西安等也出现了流拍情况,情况如下:

          天津二批供地 61 宗,停牌 19 宗、流拍 2 宗,最终仅有 40 宗地成交

          沈阳新供 46 宗地,只有 10 幅土地有房企报名竞拍

          成都二批供地 75 宗,终止交易 17 宗

          杭州二批供地 10 宗,9 宗流拍

          北京二批供地昨日(10.11)深夜公告,26 宗无人问津地块全部延期.....

          一般情况下,地块质量不佳以及地块出让条件严格、政府出让价格预期过高等是导致土地流拍因素。那么,此次全国范围内大面积的土地流拍究竟是什么原因造成的呢?

          土地流拍原因

          1、土地竞拍限制太多。

          今年以来,土拍的规矩一限再限,从限地价、限售价、限涨幅等环环相扣,双限、三限、竞配建、竞自持、竞品质等一系列要求,制约了房企在土地上的 " 想象空间 "。

          以杭州为例,此次流拍的地块,如果开发商以底价拿下,10 宗地块中有 5 宗预计会亏损,利润率不足 4%。2021 年下半年第二轮集中供地,土地出让整体溢价率普遍低。

          来看一组数据:重庆整体溢价率只有 0.02%,在成交的 28 个地块中,只有一宗地溢价率达到 0.43%;合肥成交的 8 块地,有 6 块地的溢价率在 3% 以内;苏州成交的 16 宗地,有 14 宗地底价成交;武汉出让 51 宗地,成交 24 宗,只有 1 宗地进入竞价环节,溢价率 6.77%。

          土拍价格引入熔断机制,被人为控制在一定的价格水平,溢价率牢牢的限制在可控范围内,成本和利润几乎是 " 透明 "。

          2、房企现金流紧张。

          自 " 三道红线 " 和银行端开始实施 " 两道红线 " 以来,受政策影响,房企融资困难,现金流紧张等也会造成拿地热情降低。

          部分房企融资和开发贷都被限制,再加上很多城市房贷额度紧张,项目销售回款周期较长,现阶段,如何加速去化、尽快回笼资金才能房企最看重的。

          目前,资金流向房地产的规模和比例限制较多,大的银行房地产贷款集中度已经接近或超过最高限,中小银行也在接近最高限。因此,不好卖的地块、成本低的地块,房企在拿地方面会更加谨慎。

          3、土地价值严重分化。

          土拍加速了土地价值的分化,外围地块最先遭遇流拍,同时,在 " 三道红线 " 的政策及全国调控政策收紧的双重压力下,买家观望情绪浓厚,同时促使房企对投资更加谨慎。

          以前,房企敢溢价拿地的逻辑建立在 " 房价永远涨 " 的趋势里,只要周边地价逐年走高,房价就会跟着水涨船高。

          而现在,为了进一步维稳市场行情,土拍的限制变多,土地价值的分化明显,看涨的逻辑就不存在了,无论拿地或者购房,开发商和买房人都趋向保守观望的态度。

          如此一来,市场的情绪就更加冷淡。

          出品 /ZAKER 房产

          编辑 / 真意

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